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Überwert deines Hauses – Was bedeutet das eigentlich und wie funktioniert es genau?

Eigenkapitalüberschuss

Es gibt heute viele Menschen, die einen Eigenkapitalüberschuss in ihrem Haus haben. Aber was bedeutet das eigentlich genau? Und was kannst du mit diesem Überschuss machen? Wir erklären dir, was Eigenkapitalüberschuss ist, wie er entsteht und welche Möglichkeiten du hast, wenn du davon profitieren möchtest.

Was ist Eigenkapitalüberschuss?

Ein Eigenkapitalüberschuss entsteht, wenn deine Immobilie mehr wert ist als deine offene Hypothekenschuld. Mit anderen Worten: Wenn du dein Haus verkaufen würdest, bliebe nach der Rückzahlung der Hypothek Geld übrig.

Ein einfaches Beispiel:

Angenommen, deine Immobilie ist derzeit 400.000 € wert und deine verbleibende Hypothekenschuld beträgt 250.000 €. Dein Eigenkapitalüberschuss beträgt dann 150.000 €. Das bedeutet, dass dieser Betrag von 150.000 € dein Eigentum ist,also Vermögen, das in deiner Immobilie „feststeckt“.

Wie entsteht ein Eigenkapitalüberschuss?

Eigenkapitalüberschuss kann auf verschiedene Arten entstehen:

Wertsteigerung deiner Immobilie
Durch den angespannten Wohnungsmarkt sind Immobilien in den letzten Jahren deutlich im Wert gestiegen. Selbst wenn du nichts an deinem Haus verändert hast, ist es wahrscheinlich mehr wert geworden.

Tilgung deiner Hypothek
Mit jeder monatlichen Zahlung tilgst du einen Teil deiner Hypothek. Je mehr du tilgst, desto geringer wird deine Schuld und desto größer wird dein Eigenkapitalüberschuss.

Umbauten oder energetische Maßnahmen
Wenn du dein Haus renoviert, erweitert oder energetisch verbessert hast, zum Beispiel durch einen Anbau, eine neue Küche oder Solaranlagen, steigt der Wert deiner Immobilie oft zusätzlich.

Wann weißt du, ob du einen Eigenkapitalüberschuss hast?

Die einzige Möglichkeit, den tatsächlichen Überschuss zu bestimmen, ist die Ermittlung des aktuellen Marktwertes deiner Immobilie. Das kannst du auf verschiedene Arten tun:

  • Online-Schätzung über vergleichbare Immobilien

  • WOZ-Wert der Gemeinde (eine grobe Einschätzung)

  • Desktop-Bewertung oder vollständige Bewertung durch einen zertifizierten Gutachter

Achtung! Eine Online-Schätzung oder der WOZ-Wert liefern nur eine ungefähre Einschätzung. Erst durch eine offizielle Bewertung kennst du den genauen Marktwert und kannst die Höhe des Überschusses berechnen, indem du die offene Hypothekenschuld abziehst.

Was kannst du mit deinem Eigenkapitalüberschuss tun?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, deinen Überschuss zu nutzen, ohne dein Haus zu verkaufen:

  • Renovieren oder energetisch verbessern: Mach dein Zuhause komfortabler oder energieeffizienter.

  • Schenkung an Kinder oder Enkel: Unterstütze sie beim Kauf einer ersten Immobilie oder beim Studium.

  • Aufstockung deiner Altersvorsorge: Mit bestimmten Hypothekenformen kannst du dir monatlich einen Betrag auszahlen lassen.

  • Zinsen oder Monatslasten senken: Manchmal kannst du durch deinen Überschuss bessere Konditionen erhalten.

  • Kauf einer neuen Immobilie: Beim Verkauf deiner Immobilie dient der Überschuss häufig als Eigenkapital für das nächste Haus.

Achtung: Das Geld steckt im Haus

Ein Eigenkapitalüberschuss wirkt wie ein Sparguthaben, aber das Geld steckt in deiner Immobilie. Du kannst es nicht ohne Weiteres frei machen, je nach Situation gelten steuerliche und finanzielle Regeln. Du kannst zum Beispiel deine Hypothek erhöhen oder eine Verrentungshypothek abschließen. Welche Option auch immer du wählst, sie ist an Bedingungen geknüpft. Du musst dir die zusätzliche Belastung mit deinem aktuellen Einkommen leisten können, und auch Alter, Zweck und finanzielle Situation spielen eine Rolle.

Stelle dir deshalb vorab folgende Fragen:

  • Welchem Zweck soll der Eigenkapitalüberschuss dienen?

  • Kann ich mir die höheren monatlichen Kosten leisten?

  • Welche steuerlichen Folgen hat das?

Wusstest du übrigens, dass du Hypothekenzinsen nur dann steuerlich absetzen darfst, wenn das geliehene Geld für Renovierung oder Instandhaltung deiner eigenen Immobilie genutzt wird? Für andere Verwendungszwecke ist der Zins nicht absetzbar.

Möchtest du deinen Eigenkapitalüberschuss nutzen?

Ein Eigenkapitalüberschuss bietet Chancen, erfordert aber auch bewusste Entscheidungen. Möchtest du wissen, was in deiner Situation möglich ist? Vereinbare einen Termin mit einem unserer Hypothekenberater, um deine Möglichkeiten zu besprechen. So stellst du sicher, dass du die richtigen Entscheidungen für jetzt und für später triffst.